PERYTAS en el caso Malaya – Capítulo II, “el fondo”

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Normativa:Norma o conjunto de normas por las que se regula o se rige determinada materia o actividad

Antes de comenzar, nos gustaría hacer hincapié en la definición anterior. Más adelante se entenderá el por qué.

“Norma” Principio que se impone o se adopta para dirigir la correcta realización de una acción. “se rige” lo que se tiene que hacer en un determinado asunto. “Actividad” Capacidad de obrar o de producir un efecto

En nuestra profesión de tasadores de inmuebles, es muy común (más de lo que nos gustaría) encontrarnos con compañeros que aplican de forma incorrecta, formulas, definiciones, criterios y demás técnicas. A priori parece una falta de titulación adecuada (por desgracia, el intrusismo laboral existe) o un desconocimiento de la propia técnica, motivada por la inherente falta de experiencia o simplemente, dejadez profesional.

Pero la experiencia nos dice, tristemente, que se debe al intento de satisfacer las necesidades (exigencias) del cliente, en detrimento de la realidad. Esto, en contra de lo que puede parecer, perjudica seriamente al cliente, ya que no dispondrá de la mejor defensa de sus argumentos, sino un castillo de naipes que su adversario derribará con suma facilidad.

Dicho esto y sin la intención de importunar a nadie, más que al que se dé por aludido, continuamos con la segunda entrega de nuestra vivencia del Caso Malaya, del que imagino, el lector ya habrá disfrutado del primer capítulo “el relato”. En esta ocasión me gustaría contar, cuáles fueron las técnicas aplicadas por los técnicos intervinientes en el procedimiento.

La pequeña parte del Caso Malaya en el que intervinimos, se centraba en un convenio de permuta, realizado entre el Ayuntamiento y una empresa privada para intercambiar dos inmuebles. Las tasaciones realizadas por los técnicos designados por la parte actora (Arquitectos Superiores de Hacienda) reflejaban que el inmueble que entregaba el Ayuntamiento tenía un valor muy superior, casi tres millones de euros, al que recibía a cambio. Como ya conoce el lector, esta diferencia, resultó no quedar probada, por lo que el Señor Juez en su Sentencia, absolvió a los acusados.

¿Cómo es posible, que aun existiendo informes redactados por técnicos con rango Superior del propio Ministerio de Economía y Hacienda, no quedara suficientemente probado el delito? Pues bien, la solución a la cuestión radica en que la valoración que se debía realizar, era un tanto complicada. Intentaremos explicarlo de forma clara, aunque pediremos previamente una especial atención del lector.

La permuta de los inmuebles se realizó en el año 2004 y posteriormente, en el año 2007, fue cuando se solicitó el informe de tasación a los peritos de hacienda, para revisar si existía desequilibrio en dicho convenio. Nos encontramos con que, con 3 años de diferencia, tuvieron que valorar dos inmuebles, sin visitarlos ni tan siquiera el entorno donde se ubican, sin más datos que las descripciones registrales de los mismos.

No olvidemos que el procedimiento de valoración, requiere la disposición previa de todas las características del inmueble. Si no se dispone de todos los datos, difícilmente se puede realizar una tasación de forma correcta. ¿Compraría usted un inmueble sin verlo? Claro, pues yo, sin verlo, no lo puedo valorar.

Además, para realizar el pertinente estudio de mercado, no pudieron o no estimaron oportuno, tener acceso a bases de datos de compra-ventas de inmuebles similares del año 2004, con lo que tuvieron que rectificar mediante coeficientes correctores, los datos de fecha 2007 que si disponían. Estos coeficientes correctores, basados en el estudio de la evolución del mercado inmobiliario, no son datos exactos, sino basados en publicaciones del sector inmobiliario, los cuales varían de forma considerada según la fuente consultada, por lo que pueden generar errores de bulto si no se aplica de forma muy cuidadosa.

Entonces, ¿Cómo pudieron calcular el valor de los inmuebles? Simplemente, emplearon una metodología “inventada”, no se aplicó la normativa vigente para valoraciones Orden ECO 805/2003.

Por nuestra parte, y reconociendo que dispusimos del tiempo, la información y los medios necesarios, pudimos realizar un trabajo efectivo, aplicando toda la normativa de referencia y sin cometer errores de concepto, finalmente pudimos comprobar y dictaminar que el convenio de permuta estaba correctamente equilibrado y así lo reflejamos de forma contundente e inequívoca en nuestro informe.

Perytas - Caso malaya - Javier Alcala

Por último, como adelanto del tercer y último capítulo “anécdotas” de la saga, contaré que el día en el que se celebró la vista del juicio no se nos formuló ni una sola pregunta por parte de la acusación pública ni particular, dato que nos extrañó en el momento, ya que acudimos preparados para la más ardua de las batallas libradas, dada la envergadura del asunto, pero ahora nos gusta pensar que responde a la ausencia de dudas respecto del informe emitido por Perytas, es decir, una vez que leyeron nuestro informe, no hubo más que decir.

 

Imagen fuente: Duelo de peritos en “Malaya” publicado por Diario Sur , noticia y video aquí

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