Tasación de solar urbano sin planeamiento urbanístico para Herencia

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Perytas recibe un encargo a través de una mercantil de Barcelona que necesita un informe de tasación sobre una vivienda aislada situada en el término municipal de Jerez del Marquesado con código postal 18518 en la provincia de Granada. La finalidad de este informe es conocer el valor de mercado para su posible venta y liquidación del caudal hereditario así como los impuestos pertinentes. La dificultad de este informe radica principalmente en el inmueble a tasar como expondremos a lo largo del post.

Jerez del Marquesado es una localidad situada en la comarca de Guadix, en la provincia Granadina de la comunidad autónoma de Andalucía. Como municipios limítrofes encontramos Lanteira, Alquife y Cogollos de Guadix entre otros. El municipio situado muy próximo a Sierra Nevada posee un nivel de renta medio basando su economía principalmente en la agricultura y ganadería de la zona así como en el turismo de naturaleza dada su cercanía al Parque Natural de Sierra Nevada.

TASACIÓN SOLAR URBANO JEREZ DEL MARQUESADO

El inmueble objeto de nuestro informe de valoración es una finca urbana situada al norte del casco urbano del municipio de Jerez del Marquesado, Granada. La finca con referencia catastral 615XX16VGXXXXB00X1BS de 2.405 m2 de superficie presenta una forma poligonal irregular y topografía ligeramente plana, se encuentra en un entorno consolidado cuyo carácter predominante es el residencial de primera vivienda. La antigüedad media de las viviendas de los alrededores es de 40 años existiendo viviendas unifamiliares adosadas de nueva construcción. En la parcela existe una vivienda unifamiliar aislada construida con estructura de muros de carga y cubierta inclinada de teja cerámica. La vivienda es una casa antigua con una superficie media construida de 200 m2 con dos plantas de altura y varios almacenes, repartidos por la finca, con una superficie construida total media de 200 m2. En la visita realizada a la vivienda se pudo comprobar el estado de deterioro que ésta presenta en la actualidad, se encuentra deshabitada y en desuso. Los revestimientos de suelos, paredes, techos y carpinterías interiores y exteriores se encuentran en un estado de deterioro ruinoso que imposibilita que esta vivienda sea habitable en condiciones óptimas de salubridad.

Partiendo de los datos tomados durante la visita, las consultas realizadas en catastro y el análisis de la documentación registral que nos ha facilitado el cliente, nuestra empresa tasadora acuerda realizar la valoración de este inmueble mediante la aplicación del Método Residual Estático debido a  las condiciones constructivas en las que se encuentra la vivienda y la falta de testigos en un estado de conservación similar a la vivienda objeto de valoración.

Para aplicar este método debemos preguntarnos ¿qué se puede construir en la zona? Ante esto nos encontramos con la problemática de que el municipio no tiene planeamiento urbanístico, por lo que nuevamente el equipo de arquitectos consensua unas determinadas características urbanísticas (altura máxima, % de edificabilidad, etc) en función de un estudio realizado en cuanto a las condiciones geométricas que presenta la parcela, las construcciones del entorno y la necesidad de cumplimiento de normativas que condicionan la habitabilidad y salubridad de una vivienda.

Seguidamente debemos conocer el precio de venta del inmueble terminado, es decir, ¿cuánto se puede obtener por la venta del inmueble terminado según el mercado actual? Para ello aplicamos el Método de Comparación. Realizamos un estudio de mercado en la zona de donde extraemos suficientes testigos de viviendas de obra nueva con similares características constructivas a la nuestra que nos arrojen, tras la correspondiente homogeneización de los seis testigos elegidos, un valor en €/m2 de lo que costaría realizar una vivienda nueva. Homogeneizados los seis testigos elegidos en función de parámetros como: calidades, superficie construida, ubicación y antigüedad entre otros, obtenemos un valor en €/m2 que multiplicado por la edificabilidad de la parcela nos permite conocer los ingresos a obtener por la construcción del nuevo inmueble.

Con los ingresos calculados debemos aplicar una serie de costes y gastos que conlleva la ejecución de ese nuevo inmueble. Para ello aplicamos unos porcentajes en concepto de: beneficio del promotor, gastos por demoliciones de la edificación existente, costes de construcción del nuevo inmueble, honorarios de proyecto y Dirección Facultativa, licencias y tasas a aplicar (que varían dependiendo del municipio) y costes de comercialización.

Finalmente y tras un exhaustivo análisis desde el punto de vista constructivo, urbanístico y de rentabilidad del inmueble se valora la totalidad de la finca con una superficie de 2.405 m2 por un total de 52.000 €  cumpliendo así los requisitos de nuestro cliente cuya finalidad era conocer el valor de mercado de dicha finca.

 

PERYTAS- Empresa tasadora especializada en informes judiciales a nivel nacional.

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